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上海立信中诚房地产土地估价有限公司

服务支持

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风险管理

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1、质量标准
 
  ①全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等,确定评估价值审慎合理。
  ②充分揭示估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况,并将相关书面查询资料和调查记录作为估价报告附件。
  ③在存在不确定因素的情况下,估价师保持必要的谨慎,充分估计抵押资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。
  ④充分关注房地产、商品抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致抵押价值下跌的因素在评估报告中予以分析和说明。
  ⑤估价对象的变现能力分析,包括抵押资产的通用性、独立使用性或者可分割转让性,假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度、变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等。
  ⑥对于非完全商品性质的抵押资产,对有关于土地出让金补交金额进行相关评估,并在预计转让时需缴纳的各项地价、税费清单中列示,最终得出评估净值。
 
2、三级审核制度
 
  一级审核:责任人为项目经理。在领受项目及完成撰写报告期间,一审应包括以下内容:(1)参与人员的审核首先要审核项目参与者与该项目是否有利益冲突(假如分配项目时忽视这一点),如有必须请相关人员回避。(2)资料的审核对委托方提供的资料逐一审核,有可能的话,核对原件,以确保资料的准确、全面、合法。(3)报告格式的审核是否按照估价对象的现状、估价目的选择《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》的版本撰写报告,(4)文字与排版的审核排版必须按提交正式报告的标准格式化,字体、颜色、段落、文字表达必须清晰、准确,避免出现错别字。(5)价格影响因素的审核对价格影响因素的分析必须与估价结果相符。对整个报告的评估过程是否放在当前房地产市场大背景下进行分析,是否对房地产发展的趋势进行分析。
  二级审核:责任人为部门经理。审核的侧重点为:(1)估价定义的审核价值定义是否清楚。是否会产生歧义,前后是否一致,影响价格的关键因素在定义中是否体现,如土地使用年限、容积率等。(2)估价方法、估价思路的审核估价方法、估价思路是否符合本次估价目的,估价过程是否正确。比较复杂的项目是否用多种评估方法测算。(3)假设条件和说明的审核假设条件是否成立,相关说明是否规避估价师和估价机构的风险,对一些比较特殊的项目是否将背景情况表述清楚。(4)估价对象描述的审核通过描述是否说明估价对象的权利状况、建筑物或土地的现状,“四至”(是规划中,还是现状)、区域状况、个别因素等是否陈述清楚。(5)附件的审核附件是否适用该报告,是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作为估价依据的如政府改变规划的批文等,必不可少)
  三级审核:责任人为总估价师。主要审核内容:(1)估价报告风险控制的审核就估价目的、估价依据、估价结果综合考虑,出具该报告对机构可能会带来的影响和风险。(2)估价结果的审核对估价结果的横向(同期的不同区域)和竖向 (不同期的同区域)的比较和权衡,最终得到估价结果。
  除上述三级审核外,我方对重大项目和审核过程中出现不一致意见和结论,将提交公司风险控制小组进行仲裁。
 
3、特别质量保证措施
 
  为按时保质保量的完成贵所各项审计任务,除上述常规质量控制措施外,针对贵所的各类审计项目我们特别制定了五项质量保证措施:
 
  措施一:建立有效沟通
  建立估价机构和支行信贷部门、分行贷审部门以及估价机构内部各部门之间畅通的沟通渠道,保证估价工作质量,在时间上满足贵方的相关要求。
 
  措施二:成立风控小组
  成立由总经理、总估价师、技术骨干等人组成的风险控制小组,具体负责估价项目的风险控制。我们的估价结果控制在5-8%的浮动区域内,在此浮动区域内,我们将做好与银行信贷部门的沟通工作,坚持我们的工作原则。针对银行业务的特点,加强对“法定优先受偿权利”的调查、抵押资产变现能力的分析、抵押资产的使用状况以及他项权利状况的调查,便于银行及时掌握抵押资产的状况,从而保证贷款的安全性。
  
  措施三:加强系统建设
  公司具备十多年的银行抵押物评估的经验,专门投入成本独立开发了适合本公司业务特色的《房地产抵押估价报告生成系统》,该系统集计算、统计、报告和技术报告生成等功能于一身,保证估价报告的准确性,大大提高了公司的工作效率。并且公司引进了《二手房成交价格查询系统》,能准确、及时的查阅所有上海市近期成交的房价信息,对估价人员准确把握房地产市场脉络,公司还开设中国估价网网站http://www.gujia.com.cn/,帮助估价师获取及时、大量的信息资源和进行广泛的业务交流。在技术工具和系统建设上投入了大量的人力、财力,但这一切都是为了能给银行提供精准的估价报告,从而帮助银行规避金融风险。
 
  措施四:固定评估人员
  为确保评估工作的时间和质量,在合作过程中我们将配备充足的专业评估人员,选派有经验的专业估价师,注册估价师均具备5年以上估价业务经验。项目小组全体成员均有长期对私贷款抵押估价工作经验,并将保证专人负责,不中途更换人员,公司总经理将全面负责监督整个估价流程的实施。
 
  措施五:完善后续服务
  我们的评估并不以报告的出具为结束标志,我们将继续配合贵方进行全面深入总结,探索并总结相关经验,并提出合理化建议。同时,针对评估过程中发现的问题,我方将为贵方提出专项报告和建设性意见。
 
4、印章使用规范
 
  印章是公司经营管理活动中行使职权的重要凭证和工具,印章的管理,关系到公司正常的经营管理活动的开展,甚至影响到公司的生存和发展,为防止不必要事件的发生,公司特制定《印章管理制度》,印章由专人使用、专人保管并且在用印过程中,必须经过相关的审批流程、填写专用的用印单。(详见上海立信中诚房地产土地估价有限公司管理制度汇编-员工管理制度-印章管理制度)
 
5、岗位责任制
 
  公司根据行业管理以及的实际需要,本公司内设总经理室、估价业务部、财务部、总估价师室、行政部、市场信息部等部室,设置岗位包括总经理、副总经理、总估价师、部门经理、项目经理、估价助理、行政管理人员等多个岗位,各个部门和人员均规定有着各自的岗位职责制度,每个部门的人员均严格遵守公司规定的制度。
 
6、薪酬激励制度
 
  公司为保障员工的基本生活、调动员工工作积极性,充分发挥薪酬体系的激励作用,为员工提供公平的待遇、均等的机会,促进本公司及员工的发展与成长,特制定适合本公司业务特点的薪酬制度,并根据行业形势的不断变化,不断改进,从而使员工的基本权利得到保障。